הקדמה – ניכויים מותרים בחישוב השבח

לא כל הוצאה תותר בחישוב השבח, לא כל הוצאה תהיה חלק מרשימת ניכויים מותרים בחישוב השבח – ההוצאה צריכה לעמוד בהתאם להוראות הדין על מנת שתותר בניכוי בעת חישוב השבח. סעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין מתיר לנכות הוצאות בחישוב השבח, ההוצאות צריכות להיות בקשר לרכישת או מכירת הזכות הנמכרת. כלומר, כאשר מחשבים את השבח (הרווח שנוצר ממכירת הנדל"ן) יש לקחת את התמורה, פחות שווי הרכישה, פחות ניכויים ותוספת פחת.  

להלן טבלה הממחישה את החישוב:

הטבלה הזאת ממחישה את ההשפעה של הניכויים, ככל שהניכויים יהיו יותר גבוהים אז כך השבח יהיה קטן יותר וכיוצא בזה המס שישולם יהיה נמוך יותר. לכן, למוכר נדל"ן יש אינטרס שהניכויים שלו יהיו כמה שיותר גבוהים על מנת להקטין השבח ותשלום המס.

*חשוב להדגיש לגבי שיעור המס, מדובר בדוגמה בלבד שאינה מעידה על שיעור המס בעסקאות דומות. שיעור המס שחל בעסקה עשוי להשתנות, להיות ליאנרי, גבוה או נמוך מזה בהתאם לחוקים, תקנות ונסיבות שונות ומגוונות.

איזה ניכויים מותרים בחישוב השבח?

רשימת הניכויים המותרים בניכוי הינם בהתאם לסעיף 39 ו-39א לחוק מיסוי מקרקעין. סעיף 39 מתיר לנכות את כל ההוצאות שהוצאו לצורך הרכישה, השבחה ומכירה של הנכס. להלן רשימת ניכויים מותרים בחישוב השבח :

1. הוצאה כללית להשבחת הנכס.
2. הוצאה לרכישת זכות יחודית.
3. שכר טרחת עורך דין ברכישה ו/או במכירת הנדל"ן.
4. מס רכישה ששולם בקשר לרכישה.
5. דמי תיווך ברכישת ו/או מכירת הנדל"ן.
6. מס רכוש.
7. היטל השבחה.
8. שכר טרחה של שמאי/ מודד.
9. דמי הסכמה/ הוון.
10. דמי עמילות.
11. הוצאות נותן המתנה.
12. הוצאה בקשר להליכי שומה.
13. תשלום למס המכירה.
14. ריבית ריאלית.
15. הוצאה בגין פינוי.
16. הוצאה לשם הוכחת זכות.

מה עושים עם הניכויים המותרים?

בעת הדיווח למיסוי מקרקעין, על העורך דין המייצג אותך להכניס את כלל הניכויים הרלוונטיים על מנת לחשב את השבח. כאשר רושמים את הניכויים, יש לרשום את סכום וסוג ההוצאה המבוקשת. לכל הוצאה יש לרשום את תאריך התיאום והמדד (בחישוב מקוון אין צורך בדווח המדד), יש לצרף אסמכתאות להוצאות המבוקשות. 

מה עושים כאשר לא נלקח בחשבון ניכוי מותר בעת חישוב השבח?

על מנת להוסיף ניכויים שלא הוכרו בדיעבד, יש לעשות זאת בדרך של תיקון שומת מס שבח אם אפשר. בעריכת תיקון השומה, יש לדרוש את כל הניכויים והמשמעות של כך הוא יהיה החזר מס שבח.

מוזמנים ליצור איתנו קשר על מנת שנוכל לעזור לכם.