זכויות בנייה מס שבח
הקדמה – זכויות בנייה מס שבח
ישנו דין מיוחד למיסוי זכויות בנייה בעת מכירת דירת מגורים, מקור החוק בנוגע לאופן מיסוי זכויות בניה לעניין מס שבח הינו סעיף 49ז לחוק מיסוי מקרקעין. משמעות סעיף זה הוא שבעת מכירת נכס, שווי הנכס לוקח בחשבון זכויות בניה נוספות שלא נוצלו ועליהן יחול דין מס שונה מהנכס כשלעצמו, גם אם חל על הנכס פטור מסוים. כלומר, אם אתם מוכרים דירת מגורים יחידה אז ייתכן והתמורה בגינה תחולק לשני חלקים: הדירה עצמה וזכויות בניה, כל חלק ימוסה באופן שונה. הדירה כשלעצמה תיחשב כדירת מגורים על פי חוק מיסוי מקרקעין אבל החלק של זכויות נוספות ייחשב כזכות אחרת במקרקעין.
מה המשמעות בפועל ואיך זה עשוי להשפיע עלי כשאני מוכר דירה?
זכויות בנייה בשווי גבוה, בדרך כלל מתרחשות כאשר מדובר בבית צמוד קרקע כשיש לו זכויות בניה רבות. יחד עם זאת, ייתכנו מצבים נוספים שבהם לנכס שלכם מתלוות זכויות בניה רבות שערכן גבוה. לכן, בעת מכירת נכס, אנשים רבים מופתעים מהמס הגבוה שעליהם לשלם בעקבות זכויות הבניה הנוספות. לכן, בטרם מכירת נכס רצוי לקחת שמאי מקרקעין שיעריך את שווי העסקה וזכויות הבניה בנפרד. אם אתם עומדים במצב כזה, רצוי להתייעץ איתנו בנושא על מנת שנוכל לעזור לכם לנצל את מלוא זכויותכם.
מי קובע את שווי זכויות הבנייה ואיך קובעים אותם?
מדווח העסקה למיסוי מקרקעין יכול לקבוע את שווי זכויות הבנייה אך יצטרך אסמכתאות לקביעתו. יחד עם זאת, חשוב להדגיש כי יתכן ומנהל מיסוי מקרקעין לא יקבל את עמדת עורך השומה בנוגע לשווי זכויות הבניה הנוספות. בנוסף, מיסוי מקרקעין פרסם הוראת ביצוע מס שבח 6/98 שבה רשום כיצד יש לקבוע את שווי דירת המגורים ללא הזכויות לבניה נוספת. הוראת ביצוע זו מורה כי יש לקבוע את זווי דירת המגורים ללא זכויות בניה נוספות בהתאם לכללים המקובלים בשמאות מקרקעין. במובן הפרקטי, קביעת שווי הדירה בעדיפות ראשונה תעשה על פי שיטת ההשוואה. בהתאם לשיטה זו, שווי הדירה יחושב על ידי השוואה לנכסים דומים בסמיכות אליה. אם לא נעשו עסקאות של דירות צמודות קרקע בסביבה הקרובה, שהינן בנות השוואה.
הוראת ביצוע זו מובאת בתמציתיות והוראותיה מפורטות יותר.
זכויות בנייה מס שבח – מקרי קצה בנוגע לזכויות בניה ומיסוי מקרקעין
- ישנו דין שונה לבעלי דירות שבבניין שלהם מתבצע פרויקט תמ"א 38 – העומדים בתנאין מסוימים זכאים לפטור מס שבח במכירת הנכס לקבלן גם על חלק זכויות הבניה.