עסקת נטו במקרקעין

הקדמה – עסקת נטו במקרקעין

משמעות עסקת נטו במקרקעין הינה שהקונה משלם את כל המיסים וההיטלים בעסקה, הן של המוכר והן של הקונה. המיסים וההיטלים השונים עשויים להיות כל אלו: מס רכוש, מס שבח, מס רכישה, היטל השבחה, היטל פיתוח, ארנונה, חובות עבר, קנסות, שכר טרחת עורך דין ושכר טרחת המתווך ותשלומים נוספים. כלומר במילים פשוטות, המוכר יודע בדיוק כמה יישאר לו בכיס בעסקת נטו במקרקעין. מנגד, הרוכש לא יודע מה יהיה סך התשלום שישלם עבור רכישת הנכס (כולל המיסים וההיטלים השונים), אלא אם ביצע בדיקה מקיפה.

איך מחשבים את המס בעסקת נטו?

חישוב המס בעסקת נטו במקרקעין מתבצע בהתאם להוראות סעיף 17(ד) לחוק מיסוי מקרקעין בדרך של "גילום מלא" – התמורה בהסכם המכירה, בתוספת סכום המס שהיה על המוכר לשלם על מנת שתיוותר בידו התמורה האמורה, אילו הקונה לא היה מקבל על עצמו את תשלום המס. כלומר, התמורה של העסקה תהיה בתוספת תשלום המיסים הנלווים. כנגזר מהתמורה, כך יחושבו מס הרכישה והשבח.

מהם הסיכונים בעסקת נטו במקרקעין?

לרוב, עסקאות נטו במקרקעין מתרחשות כאשר אופי הצדדים הוא כדלקמן:

• המוכר – הוא חושש מהתעסקות עם רשויות המס ומהמיסים שיחולו עליו בעת מכירת הנכס. 
• הרוכש – לרוב אנשים בקיאים בעולם הנדל"ן והמיסוי שבו. לרוב מדובר ביזמים, קבלנים ונדלניסטים שמזהים פוטנציאל בנכס למכירה. 

באופן תיאורטי, עסקת נטו בטוחה יותר למוכר משום שיש לו וודאות לגבי התמורה שתישאר אצלו. מנגד, הרוכש מסתכן משום שהוא מתחייב לקחת על עצמו את חבויות המס שיחולו מהעסקה, שהחלק העיקרי שבהם הוא מס שבח והיטל ההשבחה. יש לזכור, אין וודאות שרשות המסים תקבל את המחיר שנקבע בין המוכר לקונה ובשל כך נוצר סיכון לשני הצדדים. 

קצת עלינו